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任意売却

任意売却とは?

 任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている人と各金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になった不動産を処分する手続きです。

 住宅など不動産を購入するときに、ほとんどの人は住宅ローンなどのお金を金融機関から借ります。金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権などを設定しますが、この不動産を売るときには抵当権などを解除(登記を抹消)してもらうことが必要です。

 抵当権などを解除してもらうためには、融資金の残額をすべて返済することが前提です。住宅ローンの残高よりも高く売れれば何ら問題はありませんが、残高を下回る金額でしか売れないときには全額の返済ができません。

 このようなときに、金融機関など(債権者、抵当権者)の合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権などを解除してもらいます。これが任意売却です。

 もし、あなたが何らかの事情で住宅ローンなど借入金の返済ができなくなったとき、金融機関は最終的に担保不動産を差し押さえたうえで、不動産競売の申し立てをします。この競売によってあなたの不動産が処分される前に、金融機関に任意売却による処理を認めてもらい、一般の流通市場で買い手を探します。

 この方法は、金融機関にとって「不動産競売のときよりも、融資金の回収が多く見込める」というメリットがあります。そのぶん、あなたには「売った後の残債務の返済に柔軟に対応してもらえる」というメリットが生じます。話し合いによって、あなたの引越し費用などを手当てしてもらえることもあります。

 「任意売却」という言葉が示すとおり、不動産競売のように強制的な処分ではありません。しかし、返済ができなくなってから何もしなければ、近いうちに競売となることは避けられません。任意売却で早めに処理をするのか、それとも条件の厳しい競売を待ち続けるのか、大切なのはあなたの意志です。

競売開始決定通知が届いてからでも間に合います!

 担保不動産競売開始決定通知が届いてからでも、任意で物件を売ることは可能です。ただし、この競売開始決定通知を受け取ってしまった場合には時間との競争となります。そのまま放っておくとやがて「入札期日」の通知が送られてきます。この「入札期日」が届いてから慌てて任意で売ろうとしても、理論的には可能ですが現実問題としては不可能だと考えるべきでしょう。

 また、2007年10月以降は競売までのスピードが非常に早くなってきています。従来であれば、競売を申し立てられてから入札まで6~7か月ほどかかるのが通例でした。しかし最近では、競売の申し立てから3か月後には入札となってしまうケースが増えてきています。これはサービサーなどの債権者が、不良債権の処理を早めようとするための処置です。

 すでに競売を申し立てられている場合には、従来のように時間的な余裕はなく、これから先は非常に厳しい状況とならざるを得ない状況です。さらに、競売は債権者にも金銭的な負担をかけますから、なるべくなら競売には持っていきたくないところでしょう。そのため、いったん競売の申し立てがされれば、かえってその取り下げに手こずることになります。住宅金融支援機構などでも、いったん競売になってしまった物件では容易に任意売却を認めなくなっています。

 しかし、任意売却を認めてもらえない場合でも細いながら道は残っています。いずれにしても、競売開始決定通知が届いたなら速やかに行動を起こしてください!

任意売却後に残る債務は?

 任意売却でも競売でも、債務が残ればそれを支払っていかなければなりません。しかし、任意売却は債権者の合意を得たうえで行うものですから、競売のときのように無理な請求をされることはありません。

 新たな生活をスタートし、再建していくために支障のない範囲(たとえば毎月1万円~3万円程度:債権者や交渉により変わります)で残った債務を支払っていけば、常識的な債権者は給与差押えなどをしません。

金融機関から紹介される不動産業者は?

 あなたが任意売却をしようかどうか迷っているとき、金融機関のほうから不動産業者を紹介してくるケースもあります。自分からわざわざ不動産業者を探す手間が省けて助かると思われるかもしれませんが、このようなときはその依頼主が誰なのかを考えてみましょう。

 任意売却を取り扱う不動産業者は、その依頼主のために業務を行います。つまり債権者(金融機関など)から依頼を受けた業者は、債権者にとって1円でも有利になるように働きます。逆にあなたから依頼を受けた業者は、あなたにとって1円でも有利になるように働くこととなるのです。

 まずは当社へご連絡ください。ご相談・ご依頼は無料です!

任意売却をするためのいくつかの条件

 処理を円滑に進めるためにはいくつかの条件があります。

◆共有名義人がいる場合には、その共有者と連絡がとれること
◆内見・内覧のときに、対象物件へ実際に住んでいる人の協力が得られること(第三者に賃貸中・オーナーチェンジの物
 件のときは不要)
◆ご依頼をいただいた方との間で常に連絡がとれること
◆ご依頼された本人、および連帯保証人(または連帯債務者)が決済に来られること

 何らかの事情でこれらの条件が満たされない場合でも、まずはご相談ください。

任意売却のメリット

 競売よりも有利といわれる任意売却ですが、いったいどのような違いがあるのでしょうか。まずはそのメリットについてみていきましょう。

◆メリット1
 競売のときよりも高く、市場相場に近い価格で処理できます

◆メリット2
 高く売れるために、不動産の処分後に残る債務がより少なくなります

◆メリット3
 債権者(金融機関・住宅金融支援機構など)に対して、競売のときよりも早期に、かつ、より多くの返済が可能となる
 ことにより、残った債務の返済について柔軟な対応をしてもらうことができます

◆メリット4
 販売方法は一般の中古住宅や中古マンションと同じですから、住宅ローン破綻したことや債務に苦しんでいることを周
 囲に知られる心配がありません

◆メリット5
 売るときに必要な諸費用(抵当権抹消費用、司法書士報酬など)、仲介手数料、マンションにおける管理費・修繕積立
 金の滞納分などは債権者から“配分として”支払われるため、原則としてあなたの持ち出し負担はありません
 (管理費や修繕積立金の滞納分についてはその金額の大きさによって取扱いが変わる場合があるほか、住民税や固定資
 産税など税金の滞納分については管轄する役所との話し合いによって取扱いが異なる場合もあります)

◆メリット6
 債権者より、引越し費用や当面の生活資金などで便宜を図ってもらえる場合があります

◆メリット7
 購入者との交渉によって、住宅の明け渡し時期などについて柔軟な対応をしてもらえます

任意売却のデメリット

 任意売却にも、デメリットがまったくないわけではありません。

◆いわゆる「ブラックリスト」にあなたの情報が記載されます
 (記載されるとはいっても、住宅ローンを3か月滞納した時点ですでにブラックリストへ記載されているのであり、任
 意売却をしたことによって新たに記載されるのではありません)

◆競売のときには自ら行動しなくても勝手に進んでいきます(やがて追い出されます)が、任売はあなた自身から積極的
 に行動を起こすことが必要です

◆連帯債務者や連帯保証人に事情を説明して、事前に同意を得なければなりません
 (競売になればもっと大きな迷惑をかけることになるのですから、同意を得ることの手間が任意売却のデメリットだと
 はいえないでしょうが…)